廣州番禺區廠房租賃糾紛律師；白云區商鋪租賃糾紛咨詢律師 

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廣州臨時建筑租賃合同有效嗎？ 
1、臨時建筑租賃合同有效嗎？ 
答：出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法z院應當認定有效。 
　　租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法z院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。 
2、租賃合同約定備案才生效，廣州市越秀區租賃合同，未備案有效嗎？ 
　　我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產管理法》對此有明確規定，但屬于管理性規定，并非效力性強制性規定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。 
若當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續，合同仍為有效。 

房屋商鋪轉租合同糾紛中，次承租人如何維護自己的權益？ 
律師解答：《合同法》第 224 條規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。最z高法z院《房屋租賃合同解釋》第15條規定，承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法z院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。 
因此，次承租人在簽訂合同時，應審查原租賃合同的轉租條款約定，看看是否屬于允許轉租的；對于允許轉租的，應審查原合同的租賃期限，應在原合同的租賃期限內簽訂新的租賃合同；必須注意的是要注意留存出租人與承租人之間的租賃合同作為將來糾紛解決時的證據，有必要或者條件允許的情況下，可以要求原出租人出具相關允許轉租的證明文件或者在轉租合同上簽章確認。 
如果在簽訂合同后才發現房屋是不允許轉租的，可以將轉租的事實告知出租人，解除租賃合同咨詢，詢問出租人的意見，催告原告行使權利。如出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在 6 個月內未提出異議的，應推定為出租人同意轉租，出租人仍以承租人違z法轉租為由，要求解除原租賃合同的，次承租人也可以提供相應的證據予以證明，在此情況下，法z院一般是不支持出租人解除租賃合同的。 
次承租人作為房屋的實際使用人，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時，次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權。《合同法》第 227 條規定，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經催告后可以解除合同。支付租金是承租人在租賃合同中的基本義務，如果承租人不按照合同約定支付租金，出租人自然有權解除合同。最z高法z院《房屋租賃合同解釋》第十七條規定了代償請求權制度，因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違z約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法z院應予支持。 
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