廣州白云區二手房買賣過戶糾紛律師 學位房買賣咨詢 

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廣州因行政區劃變更導致學位房失去學位，可以解除合同嗎？
律師解答：若學位是二手房買家購房的主要原因，因行政區劃變更后導致涉案房產不再帶學位，則雙方對交易的不再履行都不具有過錯，雙方都不承擔違約責任。賣家已收的定金應返還給買家。
判決書節選：
本案爭議焦點為買賣雙方是否違約，法院在此作如下分析：
首先，胡某雖主張徐某及廣東某家房地產經紀有限公司廣州分公司承諾案涉房產系云山小學學位房，因行政區劃改變導致其購買越秀區學位房的目的不能實現，但其所舉證據僅錄音，無其他證據佐證，且《存量房買賣合同》亦僅載明學位未被占用，并未明示案涉房產具體對應的學位，故胡某以此主張徐某違約，理據不足，法院不予支持。
其次，房屋歸屬的行政區劃涉及學位、戶籍等實際利益，是房屋交易中的重要因素。而行政區域的劃分是政府行為，案涉房屋的行政區劃信息已由政府于2016年公開發布，胡某、徐某均可通過公開渠道獲知。因此，徐某作為案涉房產的所有權人及賣方，有義務向買方提供準確的相關信息，但其在簽訂合同一時沒有披露案涉房屋的準確行政區劃，存在過錯。同理，胡某作為正常成年人及買方，應盡到審慎的注意義務，理應核實房屋的相關信息后再決定是否購買，如若行政區劃和學位是其購買案涉房產的首要考慮因素，則胡某更應全面、慎重核實房屋所屬行政區劃，而并非僅憑房產證及徐某、某家公司陳述就簽訂合同，故胡某亦存在過錯。
再次，徐某主張胡某以各種理由（包括無法供樓、貸款利率可能上調、銀行可能不批貸款）拒不履行案涉合同，雖然其提交的短信及微信聊天記錄中，胡某多次提及若貸款利率上調即要求徐某解除合同并返還定金，但僅為胡某假設性語言，且根據聊天記錄可知，胡某積極配合按揭公司及某家公司提供辦理按揭貸款及網簽、過戶手續的相關資料，而案涉房產預約過戶取消的原因系因行政區劃變更，徐某需重新辦理不動產證書，非胡某之過錯，故徐某主張胡某違約，法院不予支持。
綜上，雙方均對合同不再履行存在過錯，徐某應向胡某返還定金10萬元；胡某并未取得法定或者約定的解除權；胡某訴請徐某支付違約金理據不足，徐某反訴請求胡某支付違約金理據不足，法院均予以駁回。