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廣州物業(yè)服務(wù)合同糾紛律師；物業(yè)公司不作為可以不付物業(yè)費嗎 

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原告訴稱，佛山市華夏房產(chǎn)有限公司（以下簡稱“華夏公司”）選聘原告作為佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)西華路11號東匯家園的前期物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，委托原告對該小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)。被告向華夏公司購買東匯家園3座701單元，該商品房的建筑面積為131.03平方米，原、被告于2011年8月22日簽訂《順德區(qū)（前期）物業(yè)服務(wù)協(xié)議書》。根據(jù)該協(xié)議書第三條、第四條、第十二條的約定，物業(yè)管理費按建筑面積1.2元／月／平方米計收，從合同約定交樓之日起繳交物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)費按季度繳納，于每季度首月繳納本季度的物業(yè)管理費。物業(yè)管理費不包含公共水電分?jǐn)偅�公共水電費不分入住與否按所在樓宇戶數(shù)共同合理分?jǐn)偅�電梯電費按照本梯總戶數(shù)共同分?jǐn)偅�公共水電分�(jǐn)偘丛驴圪M。若被告不按約定標(biāo)準(zhǔn)和時間繳納物業(yè)管理費等有關(guān)費用，原告有權(quán)要求被告限期補交，并從逾期之日按每日千分之五追繳逾期付款違約金。其后，經(jīng)超過1／2的業(yè)主同意，將物業(yè)管理費調(diào)整為1.6元／月／平方米，并于2014年9月1日生效執(zhí)行。被告于2011年8月22日辦理收樓手續(xù)后，分別從2013年1月1日起開始拖欠物業(yè)管理費，已累計拖欠物業(yè)管理費（2013年1月1日至2015年6月30日）5240元以及違約金（暫計至2015年6月30日）11527.78元，垃圾費（2012年1月1日至2014年4月30日）336元，水電分?jǐn)偅?011年10月1日至2015年3月31日）542.5元。被告拖欠上述物業(yè)管理費等費用，已構(gòu)成違約。經(jīng)原告多次催繳仍拒不支付。請求判令：1.被告立即向原告支付2013年1月1日至2015年6月30日物業(yè)管理費5240元以及違約金11527.78元（暫計至2015年6月30日，實際計至實際付款之日）；2.被告立即向原告支付2012年1月1日至2014年4月30日垃圾費336元，2011年10月1日至2015年3月31日水電分?jǐn)傎M542.5元；3.本案訴訟費由被告承擔(dān)。 
被告辯稱，1.被告于2011年收樓，但是被告在收樓時發(fā)現(xiàn)被告購買的商品房墻壁上存在多處裂縫，原告口頭承諾在被告裝修前均可以找原告處理該問題。但是在被告收樓后，被告多次找原告處理上述裂縫問題，均無果而終，因此，原告存在違約行為；2.在收樓時，被告按照原告的要求繳納了大約一年多的物業(yè)管理費（具體數(shù)額不清楚）。對于2013年1月1日起的物管費及原告訴請的垃圾費、水電分?jǐn)傎M，由于原告沒有協(xié)助處理好被告房屋裂縫問題，因此，被告拒絕向原告支付物管費、垃圾費、水電分?jǐn)傎M；3.根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，原告訴請的違約金過高。 
原告意見：1.對于被告反映的墻壁裂縫問題，該商品房的發(fā)展商曾專門派人進(jìn)行勘查，勘查結(jié)果是墻壁裂縫是屬于正常現(xiàn)象，不屬于房屋質(zhì)量問題。2.被告在收樓后，只是繳納了2011年的物業(yè)管理費，被告并沒有繳納2012年的物業(yè)管理費。根據(jù)原告與商品房發(fā)展商的協(xié)議，原告免除了被告2012年的物業(yè)管理費，由商品房發(fā)展商另向原告支付被告2012年的物業(yè)管理費。 
訴訟中，原告向本院提交的證據(jù)如下： 
1.原告營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、資質(zhì)證書、核準(zhǔn)變更通知書、法定代表人明書及其復(fù)印件各1份，證明原、被告的訴訟主體資格。 
被告對證據(jù)1無異議。 
2.東匯家園收樓會簽單1份，收樓通知書復(fù)印件1份，順德區(qū)（前期）物業(yè)服務(wù)協(xié)議書復(fù)印件1份，關(guān)于東匯家園物業(yè)管理費調(diào)整表決結(jié)果的公告復(fù)印件1份，備案回執(zhí)復(fù)印件1份，證明被告與明以福購買東匯家園二期三棟701房，被告于2011年8月22日簽字確認(rèn)收樓，原被告雙方定于2011年8月22日簽訂順德區(qū)（前期）物業(yè)服務(wù)協(xié)議書，雙方對物業(yè)管理費、水電分?jǐn)傎M進(jìn)行了約定，垃圾管理費是屬于原告受有關(guān)部門委托代收代繳的費用。被告尚欠原告2013年1月1日至2015年6月30日的物業(yè)管理費5240元及違約金，尚欠2012年1月-2014年4月30日垃圾費336元，尚欠2011年10月1日-2015年3月31日水電分?jǐn)傎M542.5元。 
被告質(zhì)證意見：對證據(jù)2的真實性無異議，被告確認(rèn)沒有繳納上述物業(yè)管理費、水電分?jǐn)傎M、垃圾費，但是被告不清楚具體欠款數(shù)額，且原告計算的違約金過高。在原告完全處理好被告房屋裂縫問題前，被告拒絕向原告繳納上述費用。 
本院對上述證據(jù)作如下認(rèn)證： 
原告提供證據(jù)1、2，被告對其真實性均無異議，本院經(jīng)審查予以采信，對于雙方有爭議的部分，本院在以下部分予以闡述。 
根據(jù)采信的證據(jù)，并結(jié)合雙方當(dāng)事人的陳述，本院查明的事實如下： 
華夏公司選聘原告作為佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)西華路11號東匯家園的前期物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，委托原告對該小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)。被告向華夏公司購買東匯家園二期3座701單元，該商品房的建筑面積為131.03平方米，原、被告于2011年8月22日簽訂《順德區(qū)（前期）物業(yè)服務(wù)協(xié)議書》。該協(xié)議書對物業(yè)管理費、公共水電分?jǐn)傎M用、生活垃圾處理費的收取繳納以及其他事項進(jìn)行了約定。其后，原告將物業(yè)管理費由1.2元／月／平方米調(diào)整為1.6元／月／平方米，并于2014年9月1日生效執(zhí)行。 
被告于2011年8月22日辦理收樓手續(xù)后，分別拖欠2013年1月1日期間的物業(yè)管理費、2012年1月1日至2014年4月30日期間的垃圾費、2011年10月1日至2015年3月31日期間的水電分?jǐn)傎M。 
以上事實，還有本院開庭筆錄在案佐證。 
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《順德區(qū)（前期）物業(yè)服務(wù)協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，該協(xié)議依法成立有效，雙方依法成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，均應(yīng)依照協(xié)議的約定全面履行合同義務(wù)。 
根據(jù)《順德區(qū)（前期）物業(yè)服務(wù)協(xié)議書》》第三條、第四條的規(guī)定，被告應(yīng)按期向原告繳納物業(yè)管理費、公共水電分?jǐn)傎M以及垃圾處理費。被告拒絕向原告繳納上述費用，其抗辯理由為原告沒有為其完全處理好房屋裂縫問題，但被告并未提供有效證據(jù)證實其購買的商品房存在房屋裂縫問題以及出現(xiàn)房屋裂縫問題歸責(zé)于原告，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，本院依法不予采納。另外，與被告存在商品房買賣合同關(guān)系的是華夏公司，而非本案原告，根據(jù)合同相對性原則，如果被告購買的商品房存在房屋質(zhì)量問題，被告應(yīng)向華夏公司主張相關(guān)的權(quán)利。因此，被告拒絕向原告支付物業(yè)管理費、公共水電分?jǐn)傎M以及垃圾處理費的理由不成立，被告應(yīng)依照合同約定向原告支付上述費用。 
經(jīng)審查，原告訴請主張的2013年1月1日期間的物業(yè)管理費5240元、2012年1月1日至2014年4月30日期間的垃圾費336元、2011年10月1日至2015年3月31日期間的水電分?jǐn)傎M542.5元，與《順德區(qū)（前期）物業(yè)服務(wù)協(xié)議書》的約定基本相符，且與一般生活常理相符，被告亦未對欠款數(shù)額提出異議，本院依法予以采納。 
根據(jù)《順德區(qū)（前期）物業(yè)服務(wù)協(xié)議書》第十二條的約定，若被告不按約定標(biāo)準(zhǔn)和時間繳納物業(yè)管理費等有關(guān)費用，原告有權(quán)要求被告限期補交，并從逾期之日按每日千分之五追繳逾期付款違約金。被告逾期未向原告交納物業(yè)管理費，原告可據(jù)此要求被告支付逾期付款的違約金。 
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條規(guī)定：“當(dāng)事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持。”第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。”庭審中，被告對原告的違約金訴請?zhí)岢霎愖h，并認(rèn)為違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高。經(jīng)審查，上述協(xié)議約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯高于中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率，且原告未提供證據(jù)證實其因被告逾期交納相關(guān)費用造成的實際損失數(shù)額，本院兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，酌定被告應(yīng)向原告支付逾期付款的違約金2000元。 
為此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條、第一百零八條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條的規(guī)定，判決如下： 
一、被告戴望群應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告廣東睿智國通服務(wù)管理有限公司支付2013年1月1日至2015年6月30日期間的物業(yè)管理費5240元以及違約金2000元； 
二、被告戴望群應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告廣東睿智國通服務(wù)管理有限公司支付2012年1月1日至2014年4月30日垃圾費336元以及2011年10月1日至2015年3月31日水電分?jǐn)傎M542.5元； 
三、駁回原告廣東睿智國通服務(wù)管理有限公司的其他訴訟請求。 
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 
本案受理費減半收取為120.58元（原告已預(yù)交），由原告廣東睿智國通服務(wù)管理有限公司負(fù)擔(dān)65.58元，被告戴望群負(fù)擔(dān)55元。 
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省佛山市中級人民法院。

可以委托律師代查對方財產(chǎn)，包括：對方賬戶金額、房產(chǎn)信息、車輛信息、公司等，可申請法院查封對方財產(chǎn)便于后期執(zhí)行；

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